TAPUDA İŞLEM YAPACAKLAR VE İŞLEM YAPANLAR BUNU OKUMADAN TAPUDA İŞLEM YAPMASINLAR FORM 1 FACİASI: VATANDAŞI EZEN SİSTEMİN BELGELİ HİKÂYESİ Kanuni Çerçeve

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi:
“Tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden alınır.”

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi:

  • 4 yılda bir takdir komisyonları rayiç değer belirler.
  • Ara yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı uygulanır.

Vergi Usul Kanunu’nun 298. maddesi:

  • Yeniden değerleme oranını tanımlar.
  • Her yıl Ekim’de açıklanır.
  • 2025 yılı için oran: %43,93 → emlak vergisi için yarısı: %21,965.

Örnek:
2024 vergi değeri: 400.000 TL
2025 değeri: 400.000 × 1,21965 = 487.860 TL

Üçlü Kıskaç

  • Gerçek satış bedeli,
  • Belediyenin rayiç bedeli,
  • Tapudaki Form 1’in 21. hanesi (harç matrahı).

Bu üç değer birbirine karışınca vatandaş eziliyor.

Form 1’in 21 Numaralı Hanesi

Tapu işlemlerinde “Harca Esas Değer” kısmı Gelir İdaresi tarafından çoğu kez “satış bedeli” sanılıyor.
Vatandaşın eline geçen gerçek para değil, matrah satış bedeli gibi algılanıyor → haksız vergiler doğuyor.

Çankırı Buğdaypazarı’ndaki Skandal

Çankırı… Türkiye’nin kalkınmada öncelikli yörelerinden biri.

  • Emeklilerin huzur bulmak için tercih ettiği bir şehir.
  • Tarım ve çiftçiliğin ön planda olduğu, kırsal yapısıyla yavaş yavaş kalkınmaya çalışan bir Anadolu ili.
  • Ne sanayi kenti, ne turizm başkenti. Hâlâ mütevazı, kırsal ve gelişmekte olan bir şehir.

İşte bu şehirde, Buğdaypazarı Mahallesi’nde yaşanan facia:

  • Gayrimenkulün gerçek satış bedeli: 88.910 TL (1/3 hisse için).
  • Tapu harcı da bu tutar üzerinden tahsil ediliyor.
  • Ancak Gelir İdaresi, Form 1’deki kayıtları ikiye bölerek yanlış yorumluyor:
    • 88.910 TL’yi 2’ye bölüyor → 44.445 TL olarak algılıyor.
  • Sonrasında, “bu satış 6.000.000 TL’den aşağı olamaz” diyerek bambaşka bir kıyas yapıyor.
  • Çıkan afakî değer: 18.000.000 TL!

Bu 30 m²’lik bir kiler kullanımlı depo için çıkarılan rakam.
Oysa aynı belgelerde, aynı mahallede asma katlı bir dükkânın, Çankırı’nın en işlek caddesinde toplam bedelinin 9.511.667 TL olduğu açıkça yazılıdır.
Bir yanda 30 m² kiler, diğer yanda çarşının ortasında asma katlı dükkan…
Bu kıyasın adaletle bağdaşmadığını milletimizin takdirine sunuyorum.

Hazine ve Maliye Bakanlığı Yazısı

Hazine ve Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, mükelleflerimizin vergiye gönüllü uyumunu yükseltmek, yasal haklarını hatırlatmak ve vergisel yükümlülüklerini kolayca yerine getirebilmesini temin etmek amacıyla bilgilendirme çalışmaları yapmaktadır.

Bu kapsamda, Bilgi İşlem Kayıtlarımız ile diğer Kurum ve Kuruluşlardan sağlanan sair bilgiler, Mekansal Veri Analizi Projesi çerçevesinde analiz edilerek, gayrimenkul alım/satım işlemine konu Tapu Harcı Beyanınız kontrol edilmiştir.

Buna göre; Çankırı İli Buğdaypazarı Mahallesi’nde bulunan bir gayrimenkulü 25.12.2024 tarihinde sattığınız ve Tapu Harcına esas olmak üzere 146.500 TL bedel beyan ettiğiniz anlaşılmıştır.

Ancak, aynı veya yakın bölgede bulunan benzer özellikli gayrimenkullere ilişkin olarak tespit edilen satış beyanları, son iki yıla ait internet gayrimenkul satış ilanları, değer artış kazancı beyanları, çeşitli amaçlar için lisanslı kuruluşlar tarafından düzenlenmiş gayrimenkul değerleme raporları ve benzeri kaynaklardan elde edilen bilgiler, Mekansal Veri Analizi Projesi çerçevesinde karşılaştırılarak yukarıda belirtilen gayrimenkulün işlem tarihindeki değerinin 9.511.667 TL’nin altında olamayacağı tespit edilmiştir.

Villa İlanlarıyla Karşılaştırma

Oysa aynı dönemde gerçek villa fiyatları (resmî ilan numaralarıyla):

  • Mersin/Mezitli (Seymenli Mah.): 200 m² havuzlu villa → 9.729.500 TL (İlan No: 1220667721)
  • Mersin/Çamlıyayla (Cumayakası Mah.): 210 m² villa + 1.250 m² bahçe → 9.250.000 TL (İlan No: 1266107324)
  • İzmir/Seferihisar (Cumhuriyet Mah.): 160 m² yazlık villa → 8.200.000 TL (İlan No: 1249164341)
  • İzmir/Çeşme/Alaçatı: 140 m² havuzlu villa → 26.500.000 TL (İlan No: 1262824170)

Vatandaşın Mağduriyeti

Vatandaş gerçek bedeli beyan ediyor, fakat Form 1 hatası yüzünden karşısına şu çıkıyor:
“15 gün içinde farkı öde, yoksa 6183 sayılı Amme Alacakları Kanunu’na göre cebren tahsil ederim.”

Çankırı gibi kırsal, emekli ve çiftçi kenti bir yerde, vatandaşa “sen milyonluk kiler sattın” deniyor.
Bu, hem hukuksuzluk hem de vicdansızlık.

Çözüm Önerileri

  • Belediyeler rayiç değer oyunlarını bırakmalı, önceki malik beyanı yeni malike devredilebilmeli.
  • Tapu, “rayiçten düşük satış” seçeneğini kaldırmalı.
  • Gelir İdaresi, Form 1’in 21. hanesini satış bedeli eklemeli.
  • Resmî senetler vatandaş lehine koruyucu ve şeffaf düzenlenmeli.

Son Söz

Devlet, vatandaşını ezmek için değil, korumak için vardır.
Çankırı’daki 30 m²’lik kiler 18 milyon TL gibi afakî değerlerle kayda geçiriliyorsa, bu bir hata değil, bir zulümdür.

Kalkınmada öncelikli, kırsal, emekli ve çiftçi kenti bir şehirde vatandaş, sistemin kıskacına alınmamalıdır.
Adaletin olmadığı yerde güven olmaz. Güvenin olmadığı yerde ise devlet ayakta kalamaz.