Ölünceye kadar bakma akdi (ÖKB), bir kimsenin sahip olduğu bir veya birden fazla taşınmazı, kendisine bakılması, gözetilmesi ve ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla bir başkasına devretmesini konu alan, karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.

Bu sözleşmenin temel amacı, taşınmazı devreden kişinin yaşamı boyunca korunması ve ihtiyaçlarının güvence altına alınmasıdır.

Bu sözleşmede üç temel unsur bulunur:

  • Bakım Alacaklısı: Bakılacak ve gözetilecek kişidir.
  • Bakım Borçlusu: Bakım yapmayı taahhüt eden ve taşınmazı devralacak kişidir.
  • Taşınmaz: Devrin ve yükümlülüğün konusunu oluşturur.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir tek taşınmazı kapsayabileceği gibi birden fazla taşınmazı da kapsayabilir.
Sözleşmede devredilecek tüm taşınmazlar açık şekilde belirtilmeli, her bir taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü ve niteliği ayrıntılı olarak yazılmalıdır.

ÖKB NASIL DÜZENLENİR?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi mutlaka resmî şekilde yapılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 612. maddesi uyarınca, resmî şekil şartı sağlanmadıkça bu sözleşme geçersiz olur.

Sözleşme iki şekilde düzenlenebilir:

1. Noterde Düzenleme

  • Taraflar notere başvurarak resmî senet düzenlerler.
  • Sözleşmede bakım yükümlülükleri ve taşınmaz devri açıkça belirtilir.
  • Sözleşmenin düzenlenmesi sırasında en az iki tanık bulunması zorunludur.
  • Noterde düzenlenen sözleşmenin tapuya tescili için, bakım alacaklısının sağlığında, bakım borçlusuna açık bir şekilde tapuda işlem yapma ve tescil yetkisi vermesi gerekir.
  • Aksi halde, her iki tarafın birlikte tapuya giderek işlemi gerçekleştirmesi gerekir.

2. Tapu Müdürlüğünde Düzenleme

  • Taraflar doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak resmi senet düzenlerler.
  • Tapu müdürü veya yetkili memur huzurunda sözleşme hazırlanır.
  • İki tanık burada da bulunmak zorundadır.
  • Resmî senet imzalandıktan sonra, taşınmaz bakım borçlusu adına derhal tescil edilir.

Her iki yöntem de hukukî açıdan geçerli olup, şekil şartına kesinlikle uyulmalıdır.

TARAF VE TANIKLARDA ARANAN ŞARTLAR

Ölünceye kadar bakma akdinin taraflarında ve tanıklarında aranacak temel şartlar şunlardır:

  • 18 yaşını doldurmuş olmak,
  • Fiil ehliyetine sahip olmak (yani ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmamak),
  • Akıl sağlığının yerinde olması, işlemin anlam ve sonuçlarını kavrayabilecek durumda bulunması.

➡️ Taraflardan veya tanıklardan herhangi birinin akıl sağlığında şüphe varsa, işlem öncesinde sağlık raporu istenebilir.
Bu şartlar hem sözleşmenin geçerliliği hem de ileride hukuki bir ihtilaf doğmaması açısından son derece önemlidir.

TAPUYA TESCİL İÇİN GEREKLİ BELGELER

Ölünceye kadar bakma akdine dayanarak tapuda işlem yapılabilmesi için aşağıdaki belgeler gerekir:

  1. Tarafların kimlik belgeleri (T.C. Kimlik Kartı, Pasaport vb.)
  2. Taşınmazın tapu senedi veya ada-parsel bilgileri
  3. Belediyeden alınacak emlak rayiç bedel belgesi
  4. İşlem harçları ve döner sermaye bedelinin yatırılması
  5. Varsa vekâletname (özellikle noterde düzenlenen sözleşmelerde bakım borçlusuna tescil yetkisi verilmişse)
  6. İki tanığın kimlikleriyle hazır bulunması
  7. Gerektiğinde, sağlık raporu (taraflardan biri yaşlı veya hastalıklı ise, iradesinin sağlıklı olduğunu gösterir)

TAPUDA İŞLEMİ KİMLER DÜZENLER VE KABUL EDER?

  • Tapuda resmi senet düzenleme yetkisi Tapu Müdürü veya görevlendirdiği yetkili müdür yardımcısına aittir.
  • Taraflar bizzat işlem yapar veya usulüne uygun yetkili vekil ile temsil edilirler.
  • Taraflar ve tanıklar, Tapu Müdürü huzurunda işlemi kabul eder ve resmi senedi imzalarlar.

TESCİL EDİLMEMİŞ SÖZLEŞMENİN SONUÇLARI

Eğer noterde düzenlenen Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi tapuya tescil ettirilmemişse, taşınmaz hâlâ bakım alacaklısı adına kayıtlı kalır.
Bu durumda:

  • Bakım alacaklısı sağ iken, taraflar birlikte tapuya giderek tescil yaptırabilirler.
  • Ancak bakım alacaklısı vefat ederse, bakım borçlusu, mirasçılara karşı taşınmazın devri için dava açmak zorunda kalır.
  • Bu sebeple sözleşmenin yapıldığı anda veya en kısa sürede tapu tescilinin tamamlanması büyük önem taşır.

TESCİLDEN SONRA DURUM

Taşınmaz bakım borçlusu adına tapuya tescil edildikten sonra:

  • Eğer üzerine ipotek, haciz veya sınırlayıcı bir şerh konulmamışsa, bakım borçlusu taşınmaz üzerinde tam malik gibi tasarrufta bulunabilir; satabilir, ipotek verebilir, devredebilir.
  • Ancak taşınmaz üzerinde Ölünceye Kadar Bakma Akdi'ne ilişkin şerh bulunuyorsa ve bakım yükümlülüğü gereği gibi yerine getirilmezse:
    • Bakım alacaklısı veya onun mirasçıları,
    • Taşınmazın devrine rağmen tapunun iptali ve eski malik adına tescili için dava açabilirler.

Taşınmazı devralan üçüncü kişiler de tapu kaydındaki şerhi görmüşse veya bu durumu bilmesi gerekiyorsa, doğacak sonuçlara katlanmak zorundadır.

DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

  • Şekil şartına mutlaka uyulmalıdır. Sözlü veya adi yazılı sözleşmeler geçersizdir.
  • Tapu tescili zamanında yapılmalı, sadece noter işlemiyle yetinilmemelidir.
  • Tarafların ve tanıkların 18 yaşını doldurmuş, fiil ehliyetine sahip ve akıl sağlıklarının yerinde olması gerekir.
  • Bakım yükümlülükleri ayrıntılı şekilde sözleşmeye yazılmalıdır.
  • Tapuya "Ölünceye kadar bakma şerhi" konulması, ileride doğabilecek ihtilaflarda önemli koruma sağlar.

SIK SORULAN SORULAR (SSS)

1. Ölünceye kadar bakma akdi yalnızca noterde mi yapılır?
Hayır. Noterde veya doğrudan tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılabilir.

2. Birden fazla taşınmaz ÖKB'ye konu olabilir mi?
Evet. Birden fazla taşınmaz açıkça belirtilmek kaydıyla bu sözleşmeye dahil edilebilir.

3. Tanık bulundurmak zorunlu mudur?
Evet. İki tarafsız ve ehil tanığın işlem sırasında hazır bulunması zorunludur.

4. Tescil yapılmazsa taşınmaz doğrudan bakım borçlusuna geçer mi?
Hayır. Tescil yapılmadan taşınmazın mülkiyeti geçmez.

5. Bakım borçlusu yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olur?
Bakım alacaklısı veya mirasçıları tapunun iptali ve eski hale dönmesi için dava açabilirler.

6. Taşınmazı satın alan üçüncü kişiler sorumlu olur mu?
Eğer tapuda şerh varsa veya durumu bilmeleri gerekiyorsa, yapılan satış işlemi koruma sağlamaz; hak sahipleri dava açabilir.