AYNI APARTMANDA VE AYNI BÖLGEDE BULUNAN MESKENLER İÇİN FARKLI MUAMELE: VATANDAŞA CEZAYLA KURULAN TUZAK ADALET Mİ, ZULÜM MÜ?

Bugün ülkemizde, özellikle tapu işlemleri sırasında sessiz ama çok ağır bir adaletsizlik yaşanıyor. Vergi Dairesi ile Tapu Müdürlüğü arasındaki koordinasyonsuzluk, bedel beyanında vatandaşı kıskaca alıyor, sonunda da ceza adı altında bir tuzağa dönüşüyor.

Bir örnek verelim: Aynı apartmanda iki daire var. Biri baştan aşağı yapılmış: mutfağı, banyosu, seramikleri, dolapları, kileri hazır. Diğeri ise boş, sıvasız, masraf bekliyor. Bu iki daire aynı fiyata satılmamış olsa da, devlet bu farkı dikkate almıyor. Yapılı olanla yapısız olanı, büyük daireyle küçük daireyi aynı değerde değerlendiriyor. Sonra vergi dairesi devreye giriyor:

“Bu beyan düşük. Eksik harç verdin. Sana ceza keseceğim!”

Peki hangisinin içi lüks? Hangisinin cephesi güneye bakıyor? Hangisi bodrumda? Hangisi 3. katta? Hangisinin içinde 6 yıl önce yapılmış malzemeler var, hangisi yeni yapılmış? Bunlara bakan yok.

Aynı apartmanda daire büyüklükleri farklı olabilir. Oda sayısı farklı olabilir. Kimi kuzeye, kimi güneye bakar. Kimi bodrum kattadır, kimi 3. ya da 5. katta. Bu farklılıklar fiyatı elbette etkiler. Üstelik bir vatandaşın acil paraya ihtiyacı olabilir; hemen satar. Diğeri bekler, değerine satar. Biri dara düşer, diğeri fırsat bilir. Bu da piyasanın doğasıdır. Aynı binada daire fiyatlarının birebir aynı olması mümkün değildir.

Ayrıca iç yapının yaşı da önemlidir. 6 yıl önce yapılmış bir daire ile sıfır yapılmış bir dairenin içi asla aynı değildir. 10 yıl önceki fayans, dolap, malzeme ile bugünkü arasında fiyat açısından en az 50 kat fark vardır. Malzeme ve işçilik fiyatlarına son yıllarda defalarca zam gelmiştir. Bunların hiçbirinin dikkate alınmaması büyük bir haksızlıktır.

Tapuda Vatandaşa İmza Attırılan Tuzak

Tapuda işlem yapılırken vatandaşa şöyle bir ifade imzalatılır:

“Beyan ettiğim satış bedeli, emlak beyan değerinden düşük değildir.”

Hem belediyeden emlak beyan değeri istenir hem de bu yazı imzalatılır. Peki bu neden yapılır? Çünkü devlet, işlem anında vatandaşa güven veriyor gibi görünür, ama gerçekte ileride çıkabilecek farklar karşısında vatandaşın "Benim haberim yoktu" deme hakkını elinden almak için bu belgeyi imzalatır. Böylece vatandaş tuzağa düştüğünde artık hak iddia edemesin diye önlem alınmış olur.

Vatandaş zaten belediyeden emlak beyan değerini getirerek işlem yapar. Yani işlem zaten rayicin altına düşmeden yapılmaktadır. Ancak Tapu Müdürlüğü, satış sırasında şunu söylemez:

“Bugün aynı binada bir daire 3.500.000 TL’ye satılmış, seninki 2.550.000 TL. Arada fark var.”

Bu bilgi vatandaşa aktarılmaz. İşlem yapılır, resmi senet imzalanır. Ancak bir süre sonra vergi dairesi yazı gönderir:

“Emsal bedel yüksek, eksik harç öde.”

Bu, işlem sırasında bilgi verilmeyen vatandaşa geriye dönük ceza uygulamaktır. Bu da açıkça bir tuzaktır. Çünkü vatandaş, resmi senette “belediye rayicinin altına inemez” imzasını atmıştır. Buna rağmen, sistem tarafından işlem geçmiştir. Sonra vatandaşa dönüp ceza yazmak, tuzak kurmak değil de nedir?

Vergi Farkı Ödeniyor, Tapuya Yansımıyor

Bir başka büyük adaletsizlik daha var: Vatandaş vergi farkını ödeyince, bu yeni bedel tapuya işlenmiyor. Tapu hâlâ eski bedeli gösteriyor.

Peki bunun sonucu ne oluyor?

  • Örneğin bir şufa (ön alım) davası açıldığında, hâkim tapu senedindeki bedele bakar.
  • Evini 2.550.000 TL bedelle satışı tapuda gösteren bir vatandaşa, emsal bedelden düşük olması gerekçesiyle evin değerinin 5.000.000 TL olduğu belirtilir ve bu bedel üzerinden harç ödemesi gerektiği tebliğ edilir. Söz konusu tutar vergi dairesi tarafından cebren tahsil edilir.
  • Ancak bu bedel tapu kayıtlarına işlenmez. Dava açıldığında ise işlem, tapuda yazılı olan 2.550.000 TL üzerinden yürütülür. Dava neticesinde, yeni malik ilk sahibine sadece bu düşük bedeli öder.

Devletin 5.000.000 TL olarak kıymet biçtiği ve vergisini aldığı bu değer, resmî kayıtlara yansıtılmadığı için alınan yüksek harç da boşa gitmiş olur. Vatandaş burada da devletin yanlış politikası yüzünden milyonlarca lira zarara uğrar. Bu açık bir çelişki, büyük bir mağduriyet ve sistemin vatandaş aleyhine işlemesidir.

Fiyatlar Aynı Olamaz, Koşullar Eşit Değilse

  • Aynı apartmanda bile dairelerin fiyatları aynı olamaz.
  • Oda sayısı, cephe durumu, bulunduğu kat, iç donanım ve yapılış yılı büyük fark yaratır.
  • Bir daire 10 yıl önce yapılmıştır, kullanılan malzeme ile bugünkü yapı malzemesi arasında ciddi fiyat farkı vardır.
  • Ayrıca piyasada arz-talep ve insan ihtiyacı da fiyat belirler. Kimi vatandaş acildir, ucuza satar. Kimi bekler, değerine satar.

Bunlar göz önünde bulundurulmadan sadece “emsal satışı var, seninki düşük kaldı” diyerek ceza kesilmesi adil değildir.

Önce Devlet Kendi Sistemini Düzeltmeli

Bugün Çankırı’da bir daire 3.500.000 TL’ye satılırken, başka şehirlerde aynı daire 600.000 TL olabilir. Devlet bu farkları düzenlemiyor ama vatandaşa ceza kesiyor.

  • Devlet öncelikle ev fiyatlarını kontrol altına almalıdır. Denetimsiz, başıboş fiyat artışları durdurulmadan vatandaşa ceza kesmek adaletsizliktir.
  • Tapu işlemlerinde belediye rayici sistemden otomatik çekilmelidir.
  • Aynı parselde yakın zamanda yapılan satışlar ekranda gösterilmeli, fark varsa işlem durdurulmalıdır.
  • Beyan düşükse işlem başlamadan önce vatandaşa bilgi verilmelidir.
  • Eğer vergi farkı sonradan alınıyorsa, bu yeni bedel tapuya mutlaka işlenmelidir.
  • Çünkü bu bedel gelecekte açılacak davalarda esas alınacaktır.

Aksi takdirde devlet hem alacağını tahsil edecek, hem de vatandaşı belgelerde savunmasız bırakacaktır.

Son Söz: Devlet, Vatandaşı Cezayla Değil, Adaletle Korur

Bugün  belediyeden rayiç bedel getirmeyen vatandaşın Tapuda işlemi yapılmıyor,Bu bedelin doğru olduğu ve bunun altında beyanda bulunmadığına dair imza atıyor ama aylar sonra gelen yazıyla şok yaşıyor.

Bu sistem hatalıdır. Bu sistem adaletsizdir. Bu sistem vicdanları yaralıyor.

Devlet, vatandaşına tuzak kurarak değil, onu bilgilendirerek güven kazanır. Gerçek adalet budur.